همه آنچه که ساکنان بافت های فرسوده باید بدانند ؛ مشوق ها برای همه اعمال می شود؟ | آخرین توصیه شهید رئیسی برای بافت های فرسوده
به گزارش همشهری آنلاین، محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، قبل از انتشار خبر سقوط بالگرد حامل رئیس‌جمهوری، مهمان همشهری بود و در اواخر گفت‌وگو درباره وضعیت بازآفرینی بافت‌های فرسوده، صحبت به رویکرد رئیس دولت در این مقوله کشید که خبر سانحه منتشر شد؛ درست در زمانی که آیینی با تأکید بر حساسیت ویژه رئیس‌جمهوری در بازآفرینی بافت‌های فرسوده، می‌گفت در جلسه آتی شورای‌عالی مسکن و شهرسازی قرار است از رئیس‌جمهوری مشوق‌های بیشتری برای ساکنان بافت‌های فرسوده بگیریم و این اتفاق به بازآفرینی سرعت بیشتری خواهد بخشید.
به هر روی، سیدابراهیم رئیسی، رئیس دولت سیزدهم در سانحه سقوط بالگرد به شهادت رسید، اما بازآفرینی شهری به‌عنوان یکی از میراث دولت او که شخصا هم نگاه ویژه‌ای به آن داشت، قرار است باقوت ادامه پیدا کند.
آخرین وضعیت بافت‌های فرسوده چگونه است و چرا در اغلب دوره‌ها بر لزوم رسیدگی به این بافت‌ها تأکید می‌شود؟
ما ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار بنای ناپایدار و لرزان در کشور داریم که ۱۰میلیون نفر ساکن آنها هستند. از این میزان یک‌میلیون و ۴۵۰هزار بنا در بافت فرسوده قرار دارد که محل بحث اصلی ماست. جدای از اینکه حفظ جان ساکنان بافت‌های فرسوده شهری از اولویت‌های اصلی دولت به شمار می‌رود، ما در بافت فرسوده، با یک تیر چند نشان می‌زنیم؛ هم بافت فرسوده خطرناک را رفع می‌کنیم و هم با تخریب هر پلاک فرسوده به‌طور متوسط در کشور ۳ واحد مسکن اضافی تولید می‌شود که نیاز کشور است و دیگر اینکه با احداث مسکن در بافت فرسوده، نیاز به تأمین زیرساخت جدید و… نداریم.
در همه دوره‌ها موضوع بازآفرینی بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار داشته، اما همچنان این معضل ادامه دارد. چرا پیشرفت بازآفرینی در طول چند دهه کم بوده و آیا در دوره جدید می‌توان انتظار معجزه داشت؟
حدود ۳ دهه از مطرح شدن بازآفرینی شهری می‌گذرد و شخصا در طول این ۳ دهه تا امروز که مدیرعامل شرکت بازآفرینی هستم، با موضوع بازآفرینی بافت‌های فرسوده ارتباط مستقیم داشته‌ام. بازآفرینی همیشه مشکلات خاص خود را داشته؛ از مباحث مالی و عمرانی گرفته تا مسائل فرهنگی و اجتماعی.
بافت فرسوده به‌واسطه خطراتی که برای جامعه و افراد دارد مورد حساست دولت‌هاست، اما برای رسیدگی به آن حتی اگر موضوع مالی مطرح نباشد، نمی‌توان با لودر به محل رفت و به ساکنان گفت که این بناها خطرناک هستند و می‌خواهیم بنای مقاوم برای شما بسازیم. باید برنامه‌های کارشناسی تدوین شوند و برای هر منطقه و محلی هم برنامه خاصی موردنیاز است.
باید ساکنان بافت فرسوده را آگاه کرد و بعدازاینکه قانع شدند، برنامه‌های جذاب جلوی رویشان بگذاریم که وارد برنامه بازآفرینی شوند. یکی از پایه‌های بازآفرینی در دوره جدید همین مقوله است و ما در کنار کارهای مالی و مشوق‌های بازآفرینی، از توان مردم برای توجیه ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده برای بازآفرینی استفاده می‌کنیم.
در این ۳ دهه، دولت، شهرداری‌ها و حتی خصولتی‌ها و اقتدارگرایان بخش خصوصی مداخله مستقیم داشته‌اند؛ همه اینها امروز محکوم به شکست هستند و همچنان برخی پروژه‌های آنها گریبانگیر ماست. با تجربه ۳ دهه گذشته و با کمک سند تحول دولت که بازآفرینی بافت‌های فرسوده را یکی از چالش‌های ۴ گانه حوزه مسکن و شهرسازی قلمداد کرد، به راهکارهایی رسیدیم که اجرای آن نتایج بهتری دارد.
بررسی‌های ما نشان می‌دهد ۸۰ درصد ساکنان بافت‌های فرسوده از توان مالی پایینی برخوردارند. بافت فرسوده توان نوسازی خودبه‌خودی ندارد و بازار این کار را نمی‌کند؛ چون صرفه اقتصادی آن پایین است. پس باید توان نوسازی را برای این بافت‌ها ایجاد کرد و مشوق‌هایی که تعیین شده غالباً برای ایجاد همین توان است. در این بافت‌ها آگاهی کافی هم وجود ندارد. ما هنوز نتوانسته‌ایم حساسیت موضوع خطر در بافت فرسوده را تبیین کنیم.
جزئیات برنامه بازآفرینی و مشوق‌های موسوم به بسته تشویقی ۱۹ بندی بارها در رسانه‌ها مطرح شده و در این گفت‌وگو مجال تشریح آنها نیست، اما سؤال این است که در برنامه‌های جدید بازآفرینی چه چیزی وجود دارد که ما را به رفع معضل قدیمی بافت‌های فرسوده خوش‌بین کند؟
درگذشته عمدتا بازسازی بافت‌های فرسوده با اعطای تسهیلات بانکی دنبال می‌شد؛ مثلاً طبق آمار در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ در مجموع، ۲۵۷ هزار فقره تسهیلات نوسازی در محلات بازآفرینی شهری به متقاضیان پرداخت شد، اما در برنامه‌های جدید، این تسهیلات حالا فقط یک بند از بسته تشویقی بازآفرینی است.
با توجه به اینکه عمده ساکنان بافت فرسوده حتی درصورت دریافت وام کلان، توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند، ما به‌دنبال تعریف مشارکت بین مالک بافت فرسوده و سازندگان و توسعه‌گران هستیم. در اینجا هم ظاهرا مشکلی وجود ندارد، اما مشارکت به نتیجه نمی‌رسد؛ چون این سازنده می‌تواند به‌جای بافت فرسوده در مناطق بهتر شهر مسکن بسازد و بازده بیشتری به‌دست بیاورد.
برای این مشکل چه کردید؟
راهبرد کلی ما شتاب‌بخشی به نوسازی بافت فرسوده و راهبرد عملیاتی ما اقتصادی کردن سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده است. برنامه این بود که این سازنده‌ها در کنار اینکه مسئولیت اجتماعی خود را در بافت فرسوده مدنظر قرار می‌دهند، در همکاری دولت، شهرداری‌ها و نظام بانکی، با تدوین بسته‌های تشویقی مختلف، تلاش کنیم هزینه‌های غیرساختمانی سازندگان را کم کنیم که توجیه آنها بالا برود.
بحث تخفیف هزینه پروانه، تقسیط هزینه‌ها، محفوظ ماندن تراکم و انشعابات قبلی بدون پرداخت هزینه جدید، خط سبز برای تأمین انشعابات جدید، پرداخت تسهیلات بانکی و… همگی در قالب راهبرد اقتصادی کردن سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده پیگیری شده است.
مشوق‌های مربوط به تراکم هم جزو همین راهبرد است؟
تحقیقات دانشگاهی نشان می‌دهد که مشوق‌های کالبدی مثل اعطای تراکم بیشتر که سابقا در تهران داده می‌شد، بیشترین تأثیر را بر ترغیب سازندگان و مالکان بافت‌های فرسوده برای بازسازی دارند. ما هم از سازندگان پرسیدیم که چه چیزی می‌خواهید تا پای‌کار بازآفرینی باشید. آنها مسائلی مانند احترام دیدن، تسریع در اعطای پرونده و صرفه اقتصادی ساخت را مطرح کردند؛ برای همین بود که در برنامه هفتم تکلیف شد صدور پروانه ساختمانی حداکثر ۳ ماهه انجام و بعد از سه‌ماه کار به درگاه ملی مجوزها سپرده شود.
فعلا در کشور صدور پروانه ۸ماهه و در تهران ۶ماهه است که شهرداری در حال رساندن آن به ۲ماه است. پیرو همان تحقیقات دانشگاهی، ما بسته مشوق‌های موسوم به ۱۹ بندی را تدوین کردیم که هیچ بن‌بستی برای نوسازی در بافت فرسوده نداشته باشیم.
این مشوق‌ها برای همه ساکنان بافت فرسوده اعمال می‌شود؟
اینها حقوق ساکنان بافت فرسوده است. مردم در بافت فرسوده حق دارند انشعابات قبلی را بدون پرداخت هزینه بیشتر نگه دارند و انشعابات جدید هم خارج از نوبت برای آنها تأمین شود. مردم در بافت فرسوده حق دارند از تمام تسهیلات نهضت ملی مسکن بدون شرایط ۴ گانه آن نهضت، برخوردار شوند.
در کنار این تسهیلات، از تبصره ۱۸ قانون بودجه هم تسهیلاتی با نرخ بهره صفر برای بافت فرسوده تأمین کردیم. در قانون حمایت، بانک مرکزی مکلف است حداقل ۲۵ درصد تسهیلات ارزان‌قیمت حوزه مسکن را به بافت‌های فرسوده اختصاص دهد. آیا این اتفاق می‌افتد؟ نه. ما بر مبنای این الزام قانونی، پیگیر اعطای تسهیلات هستیم.
بسته ۱۹ بندی مشوق‌ها با قوانین و طرح‌های جامع شهری تناقض ندارد؟
مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران به‌منزله آخرین اصلاحیه طرح تفصیلی تمامی شهرهاست. اگر جایی طبق این مصوبه باید طبقه تشویقی داده شود، دیگر تراکم مازاد نیست و باید بابت تراکم موضوع مصوبه هم مثل مابقی تراکم پروانه، تخفیف داده شود. طبق آمار، ۵۸۸ شهر بسته تشویقی را اجرا می‌کنند که ۲۴۶ شهر بسته تشویقی خاص خود را دارند.
کل مشوق‌های بازآفرینی همین موارد است؟
ما بسته تشویقی جدیدی هم داریم که در قالب کلید به کلید و کلید به زمین اجرا می‌کنیم که در برنامه هفتم هم آمده است؛ مثلا مالک واحد بافت فرسوده می‌تواند خانه خود را با یک خانه نوساز یا یک قطعه زمین معاوضه کند و ۴۰ درصد بابت خانه جدیدش تخفیف بگیرد یا خانه خودش ۴۰ درصد بالاتر محاسبه شود. اینها در آیین‌نامه اجرایی آمده و همچنان معتقدیم مشوق‌ها باید افزایش پیدا کنند.
نتیجه مشوق‌هایی که در دولت سیزدهم داده شد، چه بود؟
حاصل این اتفاقات باوجوداینکه برخی شهرها به‌تازگی اجرای بسته را شروع کرده‌اند، این بود که بیش از ۲۷۷ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده نوسازی شده است و در سال ۱۴۰۲ به مرز ۹۵ هزار واحد رسیدیم که این بالاترین آمار صدور پروانه در بافت فرسوده در تاریخ کشور است.
رکورد قبلی ما مربوط به سال ۱۳۹۰ است که ۸۹ هزار و ۶۸۵ واحد صدور پروانه در بافت فرسوده داشتیم که قریب ۵۰ درصد آن مربوط به شهر تهران بود، اما در سال ۱۴۰۲، بیش از ۷۰ درصد پروانه‌ها در سایر شهرها صادر شده و سهم تهران به کمتر از ۳۰ درصد رسیده است. امسال هم امیدواریم با همکاری مردم رکورد جدیدی به ثبت برسانیم.
موفقیت‌های نوسازی مرهون همراهی مردم و همکاری دوستان شهرداری‌ها بوده است. من قدردان تمام ۵۹۵ شهرداری که به‌صورت روزانه آمارهای صدور پروانه را در سامانه ستاد ملی بازآفرینی شهری ثبت می‌کنند هستم. درواقع این آمارها، حاصل زحمات شهرداری‌ها در تعامل با ستاد ملی بازآفرینی است.
قبلا برای افزایش سهم پروانه‌های بافت فرسوده از کل پروانه‌های ساختمانی هم هدف‌گذاری‌هایی انجام داده بودیم. حالا این سهم در چه وضعیتی است؟
بااینکه سطح ۷۵ هزار هکتاری بافت‌های فرسوده میانی کشور کمتر از ۱۰ درصد بافت‌های مسکونی شهری کشور است، سهم صدور پروانه در این بافت‌ها به ۲۱.۵ درصد از کل پروانه‌های ساختمانی رسیده که دوره مشابه قبلی ۱۸.۵ درصد بوده و قبل از اعمال مشوق‌ها بسیار کمتر بوده است. ما برای غلبه بر هیولای فرسودگی باید جهش داشته باشیم و امسال می‌خواهیم این جهش هرچه بیشتر با مشارکت مردم باشد، نه با مداخله مستقیم دولت و شهرداری‌ها. اینها فقط باید تسهیلگر باشند و کار اصلی را مردم انجام دهند.
حل مشکل سند در سکونتگاه‌های غیررسمی و اصلاح مناسبات بازآفرینی در بافت‌های تاریخی نیز ازجمله اقداماتی است که باید انجام دهیم تا بافت‌های حاشیه‌ای با دریافت پروانه به متن اقتصاد بازار مسکن کشور پیوند بخورند و سکونت در بافت‌های تاریخی نیز باید به‌نوعی به‌صرفه شود.
نظر کارشناسی من این است که در بافت‌های تاریخی باید ۲ کار انجام دهیم؛ اول، حریم‌های غیرضروری را کم کنیم؛ حریم‌هایی که مانع هرگونه سرمایه‌گذاری و توجیه اقتصادی هستند باید با حفظ ارزش‌های میراثی و رعایت حقوقی مالکان اصلاح شوند و دوم، تدوین بسته‌های تشویقی خاص این بافت‌هاست که از میراث فرهنگی تقاضا می‌کنم بسته ۱۹ بندی و بسته‌های خاص تدوین شده در سایر شهرها و آنچه مغایرت با بافت تاریخی ندارد را برای این بافت‌ها تأیید کنند.
در میانه بحث از تلاش برای ایجاد مشوق‌های جدید صحبت کردید؛ چه مشوق‌هایی مدنظر شماست؟
به‌واسطه حساسیت و اهمیت بافت فرسوده معتقدیم باید هر ابزاری که می‌تواند به بازآفرینی کمک کند، به خدمت گرفته شود. خوشبختانه مقام معظم رهبری همواره روی بافت‌های فرسوده حساس بودند؛ حتی قبل از زلزله بم، در خردادماه ۱۳۷۹ در جمع مدیران وقت مسکن و شهرسازی تأکید ویژه‌ای برای توجه به بافت فرسوده داشتند و رهنمود دادند.
آن روز به این مضمون فرمودند: «من گاهی اوقات به مناطق جنوب شهر سر می‌زنم؛ خانه‌هایی که خانه نیست و کوچه‌هایی که کوچه نیست. شاید مصلحت نیست دولت مداخله مستقیم کند، اما سرمایه‌گذاران را به صور مختلف تشویق کنید که خانه‌های ۴ طبقه و ۵ طبقه مستحکم بسازند که هم دسترسی داشته باشند و هم متناسب با روحیات و فرهنگ ایرانی باشند …»
در دولت سیزدهم نیز، رئیس‌جمهوری در همه جلسات شورای‌عالی مسکن، تأکید ویژه‌ای روی بازآفرینی شهری دارد و روی نوسازی بافت فرسوده با مشارکت مردم تأکید می‌کند. در سفر به منطقه ۱۷ تأکید ویژه‌ای داشت که بسته‌های تشویقی نوسازی بافت فرسوده را کامل‌تر کنید. به‌زودی جلسه‌ای در ریاست‌جمهوری با حضور وزارت راه و شهرسازی، شهرداری تهران، بانک مرکزی، سازمان برنامه و سایر دستگاه‌های مسئول برگزار می‌شود که مشوق‌های جدیدی ارائه می‌کنیم.
وزیر راه و شهرسازی هم می‌گوید نوسازی و تولید مسکن در بافت فرسوده مهم است؛ بلکه مهم‌تر، هم مفیدتر است، هم زودبازده‌تر و هم اثربخش‌تر.
مردم در بافت فرسوده چه حقوقی دارند؟
ـ تخفیف در هزینه پروانه ساختمانی
ـ تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی
ـ معتبر ماندن انشعابات قدیم
ـ تسریع در اتصال انشعابات جدید
ـ بهره‌مندی از تسهیلات ارزان‌قیمت
ـ بهره‌مندی از وام‌های نهضت ملی مسکن
ـ بهره‌مندی از تسهیلات موضوع تبصره ۱۸
ـ بهره‌مندی از مشوق‌های ۱۹ بندی بسته به شرایط
ـ معافیت‌های مالیاتی.